영종하늘도시 A12BL 공공지원민간임대주택사업 자본금 추가 출자 동의안 심사보고서

2018. 3. 30.(금)

기획행정위원회

1. 심사경과

가. 제안일자 : 2018.  3.  5.

나. 제 안 자 : 인천광역시장

다. 회부일자 : 2018.  3.  8.

라. 상정일자 : 제247회(임시회) 제8차 기획행정위원회 (2018년 3월 30일 상정·의결)

❍ 제안설명 : 이용철 기획조정실장

❍ 검토보고 : 이형모 기획행정 전문위원

❍ 질의 및 토론

❍ 심사결과 : 원안동의

2. 제안설명 요지

가. 제안이유

❍ 243회 인천광역시시의회(임시회)에서 리츠 자본금 출자 동의안 원안가결 이후 영종하늘도시 A12BL 공공지원민간임대주택사업과 관련하여 인천국제공항공사(이하 ‘공항공사’)에서 출자를 철회함

❍ 사업주체인 ㈜인천공항영종위탁관리부동산투자회사(이하 ‘임대 리츠’)에 공항공사 출자예정액(약 136억원)의 50%인 약 68억원에 상당하는 자본금 추가 출자 계획에 대하여 지방공기업법 제54조 제2항에 의거, 市의회의 동의를 받고자 함

지방공기업법제54조 (다른 법인에 대한 출자) ② 제1항에 따른 출자를 하기 위하여 공사의 사장은        대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 출자의 필요성 및 타당성을 검토하여 지방자치단체의

장에게 보고하고 의회의 의결을 받아야 한다.

나. 주요내용

❍ 사 업 명 : 영종하늘도시 A12BL 공공지원민간임대주택사업

❍ 출자대상 : ㈜인천공항영종위탁관리부동산투자회사

❍ 출자금액 : 약 204억원 (당초 136억원 + 지분인수 68억원)

❍ 출자시기 : 2018년 5월 예정

❍ 회수시기 : 임대사업 종료 및 분양 전환 후

3. 전문위원 검토보고 요지

가. 사업 개요

❍ 위    치 : 중구 운남동 1778번지(영종하늘도시 A12BL)

❍ 사 업 비 : 5,093억원

❍ 대지면적 : 76,518.9㎡

❍ 세 대 수 : 1,445세대(60㎡이상 ~ 85㎡미만)

❍ 사업기간 : 2017년 ~ 2028년(임대기간 8년 포함)

나. 도시공사 추가 출자 변동

❍ 출자 대상법인

- 회 사 명 : ㈜인천공항영종위탁관리부동산투자회사

- 자 본 금 : 설립 자본금 3억원

❍ 출자내역

- 도시공사 출자 : 약 204억원(당초 136억원 + 추가 68억원)

다. 사업수지 및 출자 타당성에 대한 검토

❍  총사업비는 5,093억원으로 정부의 ｢주거복지로드맵｣과 기금

융자금리 조정등으로 인해 당초 4,977억원 대비 115억원 증액        되고 사업 수익은 436억원으로 152억원 감소할 것으로 판단하고

있음.

❍ 재무적 타당성 분석으로는 NPV 85억 2,900만원, IRR 3.32%, B/C 값 1.02로 사업성이 있고  도시공사의 주식 종류는 주택도시기금보다 후순위, 대우건설 등 보통주 출자자보다 선순위에 해당하는 우선주 2로, 의결권이 있는 우선주로 참가할 예정임. 따라서 사업이익 발생시 보통주 출자자에 앞서 출자금 원금회수 및 3% 수익률의 이익배당이 가능하고 보통주 원금회수 후 잔여이익이 있을 경우 추가 배당이 가능하다고 판단하고 있음.

라. 종합검토의견

❍ 본 출자계획은 제243회 인천광역시 의회(임시회)에서 리츠기업인 ㈜영종위탁관리부동산투자회사(이하‘리츠’라 함)가 추진하는 「영종하늘도시 A12BL 기업형임대  리츠사업*｣ 자본금 출자 동의안 원안가결 이후 공항공사가 출자계획을 철회함에 따라, 도시공사가 자본금 68억원**을 추가 출자하고자 하는 사항임.

리츠[REITs -Real Estate Investment Trusts ]

부동산이나 이와 관련된 대출에 투자한 뒤 그 수익을 배당하는 부동산 증권화 상품의 일종.

투자의 대상이 부동산의 개발·임대·주택저당채권(MBS) 등 부동산에만 집중된다는 것이 여타 뮤추얼펀드와 차이점이다. 세법이 정한 요건을 갖추기 위해 투자자에게 안정적으로 배분해야 하기 때문에 주로 임대 수입이 있는 상업용 부동산을 투자대상으로 삼는다.

* 사업명 변경(정부「주거복지로드맵」(‘17. 11. 29.)에 의함)

영종하늘도시 A12BL 기업형임대 리츠사업 → 영종하늘도시 A12BL 공공지원민간임대주택사업

** 공항공사 출자예정액(136억) → 도시공사, 주택도시기금 68억원씩 추가출자

❍ 다만, 도시공사는 인천공항공사의 출자 철회 이후에도 불구하고 사업성이 있고 출자금 원금회수가 가능하다고 판단하고 있으나 출자금 증액,  총 사업비 증가, 인천공항공사 종사원 우선 공급분 축소로 인해, 임대물량 사전확보가 어려워졌고 분양률이 낮을 가능성도 배제할 수 없어 사업수익 감소 및 출자금 원금 전액 회수가 어려워질 수 있다고 판단되는 바 이에 대한 설명이 필요함.

4. 질의 및 답변 요지

< 황인성 의원 >

◌ 공항공사 출자 철회이유는?

→ 국정감사시 공항공사의 출자가 부적절하다고 지적해서 철회함.

◌ 수익률 감소이유는?

→ 청년주택 20% 특별 공급,  분양가 85% 이하 제공등으로

공공성을 강화하고 기준금리가 증가해서 수익률이 감소했음.

◌ 공공성를 강화하면 분양 임대 안전성이 높아졌다고 판단.

공공기관에서 가야할 방향임.  68억 증액 도시공사가

감내할 수 있는지?

→ 12년 뒤에 출자금 회수 가능한데 500억 이상 회수 전망됨.

1.5% 주택가격 상승률이면 가능함 . 현재는 3% 주택가격

상승률로 사업성 있다고 판단됨.

< 허준 의원>

◌ 인천공사 직원 우선공급 줄어든 문제 없나?

→ 준공되면 공항 직원들이 임대 수요는 100% 이상이고

향후 분양도 사업성이 있어 가능성이 큼.

5. 토론요지

가. 찬 성 :  4명 (허준, 박영애, 이용범, 황인성)

나. 반 대 :  0명

6. 심사결과 : 원안동의

7. 소수의견 요지 : 없음

8. 기타 사항 : 특이사항 없음